בדיקה: 37% מהבתים ברמת גן מתאימים לתמ"א

בדיקה כלכלית שערך מכון גיאוקרטוגרפיה לקראת כנס התחדשות עירונית, מצא כי בעיר רמת גן כ-3,300 בניינים נבנו לפני שנת 1980 ויש להם פוטנציאל לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. מה חושבים היזמים על תוכנית הצפיפות העירונית ועל התחדשות עירונית בכלל?

כ-3,300 בניינים בעיר רמת גן נבנו לפני שנת 1980 ויש להם פוטנציאל לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. כך עולה מבדיקה כלכלית שערכה ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה. על פי הבדיקה, ברמת גן יש כ-9,000 בנייני מגורים, כאשר יותר מ-50% מהם נבנו לפני 1980. אך קיימת גם מגבלה, כ-20% מהבניינים הם בני קומה עד שתיים ולכן אינם כלולים בתוכנית ההתחדשות.

בבדיקתה התייחסה דגני לתוכנית רג/53 שמקדמת עיריית רמת גן מאז 2014 בנושא צפיפות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. לדברי דגני, "התוכנית יעדה להכפיל כמעט את מספר יחידות הדיור בעיר, ואמורה לכלול דירות קטנות ובינוניות שיתאימו לזוגות צעירים ומשפחות משפרות דיור. בתוכנית הופחתה הצפיפות הממוצעת וגובה הבניינים הוגבל עד 8.5 קומות כולל קומת קרקע".

למעשה, מה שהופך פרויקט התחדשות עירונית לכדאי כלכלית עבור יזמים, זו העובדה שהמדינה והעירייה מאפשרות לו לבנות יותר דירות בבניין החדש כדי למכור אותן בשוק החופשי. שיטת ה"מכפיל" קובעת את היחס בין מספר הדירות בבניין הישן שהורס היזם, למספר הדירות שייבנו (מספר גדול יותר). בשיטה בה נקבע מכפיל שונה לשכונות שונות, המשמעות היא שבשכונות מסוימות ינתנו ליזמים זכויות לבניית דירות נוספות בהיקף מצומצם יותר, ובשכונות אחרונות ינתנו זכויות לבניית דירות בהיקף גבוה יותר.

דגני מסבירה כי "שכונה איננה דבר אחיד במבניה. רמת השכונה אינה הרמה הרלוונטית לתכנון, ונדרש מיפוי גיאוגרפי-אנליטי, שמחלק את העיר לגזרות שאינן תואמות את החלוקה המקובלת לשכונות או לאזורים. המכפיל הנדרש יכול להשתנות מבניין לבניין, בהתאם למספר הדירות שבו, שטח הדירות, מספר הקומות ואופי הבניין. מגוון זה מרכיב היום שכונות רבות, ולכן ניתן להגיע לפתרון רק בפיצול למתחמי משנה, תוך ניסיון לערוך איזון ביניהם מבחינת כמות הפינויים והמכפיל הנדרש".

"הצפיפות שנקבעה לרמת גן עלולה לחלק את העיר לשני אזורים – האזור שקרוב לתל-אביב או לפארק לעומת יתר העיר", מסביר עומר גוגנהיים, מנהל חברת אשדר בוטיק. לדבריו, "לעניין הצפיפות, עלולה להיות בעיה כך שאזורים שלמים בעיר לא יעברו הליך התחדשות. זה עלול לחלק את העיר לאזורים עשירים ומטופחים ואזורים עניים ומוזנחים".

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *